Estas 10 Cláusulas Hipotecarias han sido declaradas abusivas por los Tribunales.
En los últimos años, la justicia ha declarado abusivas muchas cláusulas presentes en hipotecas.
Las más conocidas son las cláusulas suelo, pero… ¿por qué siguen apareciendo en las hipotecas? Porque la justicia no considera que sean ilegales, sino nulas, cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia y de las consecuencias que pueden tener o cuando sean desproporcionadas.
Estas 10 cláusulas son abusivas, según reciente jurisprudencia:
1. Cláusula suelo-techo
Es una cláusula que fija un interés mínimo y máximo (muy desproporcionados) a pagar por los consumidores impidiendo que los hipotecados se beneficiasen de las bajadas del EURIBOR en los últimos años.
El Tribunal Supremo (TS) obligó a los bancos a devolver el dinero cobrado de más a partir de 2013 y, tras declarar el Tribunal Superior de Justicia de la UE la retroactividad de dicha cláusula, se deberá devolver todo lo pagado de más, antes o después de 2013.
2. Vencimiento anticipado del préstamo
Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias.
Antes de mayo de 2013, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar la ejecución hipotecaria.
Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria aunque, si el juez declara nula la cláusula, se inadmite el procedimiento y el deudor puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente.
3. Intereses de demora
Los intereses de demora fueron regulados en 2013, siendo limitados desde entonces al triple del interés legal del dinero. Esta medida solamente se aplica a los devengados a partir de esta fecha.
4. Finalidad del préstamo
Consiste en prohibir, sin el consentimiento de la entidad, al consumidor desarrollar actividad profesional en la vivienda o dedicarla al alquiler en un futuro. Esto atribuye a la entidad bancaria una facultad de control sobre el destino de la vivienda que no es acorde.
5. Fuero
Se trata de imponer al deudor el sometimiento a un determinado juzgado que les convenga en caso de litigio.
6. Cesión del crédito
Desde 2009, el Tribunal Supremo declaró abusiva que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero, ya que no estaría legitimado. Para cubrirse ante estafalta de legitimación, los bancos introducen este tipo de cláusulas.
7. Redondeo al alza
En 2011, el Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula, que consiste en redondear a un decimal superior, siempre y cuando no haya sido negociada individualmente con el consumidor.
8. Fórmula de cálculo de interés 360/365
Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días, entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual se multiplica el interés diario por los días reales que tiene el mes, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones entre las partes, con el resultado de «regalar 5 días de intereses al banco«.
9. Asunción de costas y otros gastos
Algunas hipotecas también incluyen cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la formalización del contrato, como la intervención registral, el pago de los tributos que corresponden al banco, o el impuesto de actos jurídicos documentados.
Sin embargo, la imposición al prestatario del pago de los gastos derivados de la contratación del seguro de daños no constituye una cláusula abusiva.
10. Cuota final
Esta cláusula consiste en pagar únicamente una cuota de intereses y no amortizar nada de capital hasta que llegue la última cuota, o en dejar una parte del capital a amortizar en la última cuota.
Con ella, se genera una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que es, ya que en realidad se está aplazando esta cuota y generando intereses hasta el final.
En estos casos, tiene que analizarse si hubo negociación individual o hubo imposición o desconocimiento con el apoyo de un despacho de abogados de Derecho Bancario.
