Recupera ahora tu dinero: Nuevo frente de reclamaciones de los gastos de hipotecas ante los bancos que afecta a un altísimo porcentaje de hipotecados
Ya en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas referentes a los gastos de constitución de hipotecas por su abusividad, al recaer la totalidad de los gastos sobre el consumidor, cuando realmente son las entidades bancarias las beneficiadas por la suscripción de la escritura de préstamo hipotecario (Sentencia del Tribunal Supremo STS 705/2015, del 23 de diciembre).
Un altísimo porcentaje de los clientes suscriptores de préstamos hipotecarios se habián visto afectados por estas cláusulas abusivas en la formalización de su hipoteca, sin poder hacer nada al respecto. De este modo, habían tenido que pagar:
- Gastos de notaría, tanto por la formalización como por la cancelación de un préstamo hipotecario.
- Comisiones de apertura y cancelación de un préstamo hipotecario.
- Gastos de tasación de la vivienda hipotecada.
- Gastos de gestoría cuando haya sido impuesta por el banco.
- Gastos de registro por la inscripción de la hipoteca, tanto derivados de su formalización como de su cancelación.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
En un primer momento, se apuntó que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no se podía reclamar, pero, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo del pasado día 16 de octubre de 2018, la línea jurisprudencial da un giro de 180 grados.
Ahora, los más de 6 millones de hogares afectados pueden interponer demandas contra las entidades financieras y recuperar el dinero abonado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y por el resto de gastos referentes a la hipoteca (notaría, tasación, gestoría…).
¿Quién puede reclamar?
El primer paso es reclamar directamente ante tu entidad la devolución de los gastos abonados con motivo de la constitución de tu hipoteca.
Son las entidades bancarias las que, al recibir la reclamación, disponen de un plazo de 60 días para resolver lo que entiendan procedente. Tras este período, y en caso de no recibir una respuesta positiva, podrás demandar judicialmente la nulidad de la cláusula de gastos inserta en tu hipoteca.
Es importante que tengas las facturas de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría, Tasación y, sobretodo, el modelo 600 del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para conocer y reclamar las cuantías que abonaste con motivo de la firma de la hipoteca.
¿Cuánto dinero puedo recuperar?
La cantidad a recuperar variará de acuerdo con el porcentaje del tipo impositivo que se aplicara en el momento de la firma. Por una hipoteca de 150.000 euros se han podido llegar a pagar entre 1.000 y 4.000 euros de impuesto de AJD, según la Comunidad Autónoma. A esto habrá que sumar las cantidades por los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación.
¿Cuál es el proceso a seguir para reclamar los gastos de hipoteca?
Debido a que la Sentencia mencionada es muy reciente, todavía quedan flecos por confirmar acerca de cuál será el método para recuperar finalmente las cantidades abonadas. Si bien la nulidad de la cláusula de gastos en la escritura de hipoteca debe ser reclamada contra la entidad, la definitiva devolución de la cantidad abonada por el impuesto de AJD es posible que deba ser reclamada ante la Agencia Tributaria.
Si éste fuera el proceso definitivo, significaría que ÚNICAMENTE los prestatarios que firmaron su hipoteca hace menos de 4 años podrán reclamar la devolución del gasto que supuso el impuesto de AJD ante la Agencia Tributaria.
¿Por el momento qué debo hacer?
Aunque la sentencia del Tribunal Supremo es firme, hasta el próximo día 5 de noviembre no se confirmarán detalles respecto a la concreción de las bases para reclamar.
Te aconsejamos que, ante la duda, contactes con un despacho profesional de abogados especializados en Derecho Bancario, para conocer en qué estado está la reclamación de tu hipoteca y si tienes posibilidades de reclamar los gastos de la misma y, sobre todo, el impuesto AJD.
¿Y si mi hipoteca ya está cancelada?
Incluso si tu hipoteca ya está cancelada, puedes reclamar los gastos del préstamo hipotecario en el que incurriste en su día. Así, no solo son reclamables los gastos de hipotecas activas, sino también los de hipotecas de viviendas que ya se han vendido o en las que se hayan llevado a cabo novaciones.
¿Qué documentación necesito para esta reclamación?
Hay tres documentos que son básicos para llevar a cabo una demanda por los gastos hipotecarios.
- Escritura del préstamo de hipoteca. Si no la tienes en tu disposición, puedes solicitar una copia simple en la entidad bancaria o en la notaría donde se firmó, aunque lo más común es que el consumidor la tenga en su poder.
- Facturas u otro tipo de justificante de los distintos gastos a reclamar. De igual modo, lo más normal es que el consumidor tenga estos justificantes de pago, que suelen entregarse anexos a la propia escritura, pero si no fuera así se pueden pedir al banco, a la gestoría que llevó a cabo la operación y, en última instancia, a la notaría, registro y tasador correspondientes.
- Modelo 600. Si no tienes a tu disposición este Modelo de Impuestos, puedes pedirlo al banco, a la gestoría o, en el último caso, en las Gerencias Provinciales Tributarias de las distintas Comunidades Autónomas.
Acuerdo para la Devolución de Gastos de Notaría y Registro en la Hipoteca
Ya son muchas las entidades que, debido al volumen de reclamaciones, están aceptando de manera amistosa llegar a un acuerdo de devolución de los gastos de Notaría y Registro, una suma que no suele superar los 500 euros.
Sin embargo, esa oferta trae en consecuencia que el cliente firme una renuncia para la posibilidad de reclamar el resto de gastos derivados de la hipoteca por la vía judicial, por lo que es recomendable valorar la situación con un despacho de abogados.
La importancia de contar con un experto a la hora de reclamar los gastos de la hipoteca ante el banco
Es importante tener cerca a un asesor experto en reclamar al banco todos los gastos derivados de la hipoteca y de las cláusulas suelo, que pueda aconsejarte en caso de que tu reclamación sea por una cantidad superior de la que el banco te ofrece con un acuerdo. De este modo, podrás considerar la posibilidad de reclamar la totalidad de gastos por la vía judicial, con el fin de recuperar todo el dinero pagado de más.
La viabilidad de estas reclamaciones judiciales es actualmente esperanzadora, pues son numerosas las sentencias que en primera instancia consideran procedente que las entidades devuelvan, al menos, los gastos de Notaría y Registro. La obligación por parte de los bancos de sufragar los gastos de Gestoría, Impuesto y Tasación está siendo más discutida, pero también hay muchas sentencias a favor, que entienden que era de interés del banco que la propiedad estuviera tasada y, en muchas ocasiones, el servicio de gestoría lo venían imponiendo.
La cuestión más controvertida actualmente es si el impuesto AJD, el gasto más cuantioso, debe ser abonado por la entidad.
En cualquier caso, no lo dudes: toma la iniciativa y asesórate de manos de profesionales acerca de la cuantía de los gastos que puedes reclamar ante el banco, y de la viabilidad de tu reclamación.
