Resultado de la aplicación del artículo 20 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo de crédito inmobiliario

La Transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de Febrero de 2014 devino cinco años después en la conocida como Ley de Crédito Inmobiliario, con el objetivo de aniquilar las consideradas por la Jurisprudencia como cláusulas abusivas bancarias, aumentar la transparencia y seguridad jurídica, mantener un equilibrio entre las prestaciones de las partes, y además extender sus efectos a todas las financiaciones hipotecarias de vivienda, como consumidor o autónomo.

Tras un año desde su entrada en vigor, el resultado de su aplicación ha sido en general una disminución en la concesión de préstamos hipotecarios, así como una ralentización en los plazos para su aprobación, todo ello provocado por el plazo de diez días naturales establecido en el artículo 10.1 de esta Ley para que los intervinientes puedan examinar las condiciones y otorgamiento del Acta de Transparencia previa a la firma de la Escritura de Hipoteca, así como los medios electrónicos utilizados para ello, no siempre accesibles para los solicitantes, y que no siempre funcionan correctamente.

Además de la ralentización y disminución de la concesión de hipotecas por los motivos antedichos, el artículo 20 de la mencionada Ley introduce un instrumento de protección contra el riesgo de tipo de cambio cuando el prestatario percibe habitualmente sus ingresos en una moneda distinta de aquella en la que se contrata el préstamo hipotecario, de manera que se permite al contratante cambiar la divisa de la hipoteca concedida en Euros, a aquella divisa en que éste perciba mayoritariamente sus ingresos o a la moneda del Estado en el que resida en el momento de celebración del contrato o en el momento de solicitar el cambio.

Sin entrar en más peculiaridades, este artículo 20 traslada el riesgo de tipo de cambio entre divisas de uno de los contratantes a otro, en este caso la Entidad Financiera, que no tiene más opción que aceptar la redenominación del préstamo una vez le sea solicitado.

El incumplimiento de cualquiera de las medidas contempladas en este artículo como son la obligación de informar periódicamente del importe de la hipoteca y cuota  en ambas divisas (ineludible cuando es superior al 20%), de incluir un ejemplo de variación de los tipos en la FEIN  etc.. supondrá la nulidad de la cláusula multidivisa, cuyo efecto será considerar como si el préstamo hubiese sido concedido desde el inicio en su propia moneda (no Euro)

La consecuencia de esta traslación del riesgo de tipo de cambio es la negativa de las entidades financieras a conceder préstamos hipotecarios a no residentes en la zona Euro, sobre todo para extranjeros de países cuya moneda fluctúa demasiado, y por tanto imposibilita la compraventa de viviendas financiadas ya sean como primera o segunda vivienda.

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