¿Cuál es su incidencia en materia de compra de vivienda?

Nuestra doctrina define la fuerza mayor como un acontecimiento extraordinario, imprevisible, e inevitable. Atendiendo a esta definición, no cabe duda que la situación creada por la declaración de Estado de Alarma basada en la protección de la Salud Pública frente al COVID 19, es un caso de fuerza mayor.

Como es sabido, en materia de contratos, prima el principio de conservación de los vínculos jurídicos vigentes y el de justo equilibrio de las prestaciones.

Si bien nuestro Código Civil en su artículo 1005 establece que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

La exoneración de responsabilidad se refiere a la indemnización por daños y perjuicios, pero no al deber de cumplimiento de la obligación. El citado artículo no establece que la parte cuya prestación se ve afectada por tales acontecimientos deje de estar obligado a realizar, si aún es posible, aquello a lo que se obligó, sino que el efecto liberatorio, según nuestra doctrina, se dirige a eliminar la posibilidad de que se pueda reclamar una eventual indemnización por los daños y perjuicios.

No obstante, si bien la legislación civil no contempla ninguna norma que permita la resolución contractual por alteración sobrevenida de las circunstancias del contrato, nuestra realidad acuña la cláusula “rebus sic stantibus”, de creación jurisprudencial, que prevé la posible resolución contractual debido a circunstancias sobrevenidas y excepcionales que afectan a la base del negocio acarreando un repentino cambio de las condiciones inicialmente pactadas.

El Tribunal Supremo mantiene un criterio restrictivo respecto de la aplicación de la referida cláusula ya que se da prioridad a la modificación o adaptación de las condiciones que se ven afectadas por la alteración sobrevenida.

Para la resolución del contrato han de concurrir, de forma conjunta, los requisitos que la jurisprudencia ha determinado:

  • Que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que motivaron la suscripción del negocio jurídico para ambas partes.
  • Que exista una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo de las prestaciones de los contratantes que afecte directamente al justo equilibrio de las prestaciones.
  • Que todo lo anterior sea consecuencia de causas sobrevenidas y radicalmente imprevisibles.
  • Que no exista remedio para subsanar el desequilibrio contractual acontecido.

La reciente STS 156/2020 de 6 de marzo 2020.

El TS mantiene su línea jurisprudencial sobre “cláusula rebus sic stantibus” y aclara que será aplicable en contratos de larga duración y no aplicable en contratos de corta duración.

Entendiendo la situación actual (COVID 19) como grave, imprevisible, extraordinaria y causante de una desproporción entre las partes de un contrato, podría ello suponer el escenario necesario para permitir la resolución de un contrato, siempre atendiendo a las circunstancias concretas y concurrentes en cada caso particular. Aunque en principio debe de prevalecer la conservación del contrato optando, en la medida de lo posible, por la modificación de las condiciones afectadas, siempre que ello permita restaurar el equilibrio de las prestaciones en el contrato.

¿Qué sucede con los posibles retrasos en la entrega de viviendas compradas en construcción?

El desaprovisionamiento de materiales o la imposibilidad de prestación de servicios necesarios para la terminación y entrega de una obra nueva provocados por las medidas adoptadas, justificarían un retraso en el plazo de entrega de la vivienda. No obstante, para que el retraso pueda tener como consecuencia la resolución del contrato o la ejecución de las garantías habrá de ser calificado como grave.

 

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