Ни у кого нет сомнений в том, что ситуация, возникшая в результате объявления ЧП в связи с коронавирусом в Испании, имеет прямые и косвенные последствия для подавляющего большинства секторов экономики и личных отношений и, очевидно, также для договорных отношений, таких как контракты об аренде, согласно которым арендодатель должен обеспечить использование объекта в оптимальных условиях для использования, а арендатор должен оплачивать арендную плату в определенном размере.
Данную ситуацию можно отнести к форс-мажору, так как она, несомненно, носит непредсказуемый, неизбежный и недобровольный характер, поскольку она «навязывается» правительством страны в интересах общего блага. Когда обе стороны заключали соглашение об аренды помещения, ни одна из них не могла себе представить, что они окажутся в ситуации мировой пандемии. Несмотря на это, возможно, что в некоторых договорах были оговорены последствия нарушения договора одной или другой стороной по причине форс-мажорных обстоятельств, и в этом случае стороны должны будут соблюдать согласованные положения, будь то расторжение или изменения договора (например, приостановление арендной платы, отсрочка или уменьшение суммы).
В случае, если ничего не было оговорено в договоре, необходимо рассмотреть возможные последствия форс-мажора, которые будут зависеть от вида аренды: аренда жилого или коммерческого помещения.
Коммерческие помещения
В результате принятия Декрета о объявления ЧП подавляющее большинство предприятий было вынуждено полностью закрыться или приостановить свою деятельность, так как они не могут оказывать эти услуги как прежде. В некоторых случаях работники могут посещать офисы, но они не могут быть открыты для широкой публики, что в результате приводит к значительной потере доходов и, следовательно, к невозможности выполнить все взятые на себя обязательства по выплатам.
Мы понимаем, что в этих случаях арендатор может потребовать от арендодателя изменения договора, заключающегося в уменьшении арендной платы и/или отсрочке платежа из-за невозможности осуществления деятельности по причине форс-мажора. Кроме того, договор может быть расторгнут, если предусмотренный период временного приостановления деятельности влечет за собой такой объем потерь, при котором предприятие не может восстановить свою работу в краткосрочной/среднесрочной перспективе после отмены ЧП.
В этом случае может быть использован юридический термин REBUS SIC STANTIBUS. Данное правило применяется в тех случаях, когда финансовое равновесие договора нарушено, и одна из сторон не может его исполнить, что позволяет в таком случае пересмотреть обязательства и договоры. Как определено в постановлениях Верховного Суда (SSTS 08/07/1991, 24/06/1993, 18/01/1996 и 27/04/2012 и др.), это исключительное право должно применяться только в случае «чрезвычайного изменения обстоятельств на момент выполнения договора по отношению к обстоятельствам, когда договор был заключен».
Таким образом, если арендатор помещения был вынужден приостановить всю деятельность в результате мер, принятых против распространения КОВИД 19, и не может использовать или получить какую-либо выгоду от арендованного помещения, то, таким образом, он не будет обязан платить арендную плату за пользование помещением, которое он не может использовать по независящим от сторон причинам. Указанная доктрина юриспруденции будет иметь исключительное применение.
Аренда основного жилья
В случае аренды недвижимости для постоянного проживания ситуация иная, так как действительно используется жилище, и даже оно «чрезмерно используется», что также не было предусмотрено в договоре.
С другой стороны, не исключено, что ситуация замораживания некоторых видов деятельности уже влечет за собой или повлечет за собой в ближайшем будущем снижение доходов многих семей, что не позволит им оплачивать арендную плату и ипотеку за свое основное жилье.
Что касается ипотеки, то Правительство предусмотрело в Королевском декрете-законе 8/2020 от 18 марта (статьи 7-16) продление срока платежа на период приостановления деятельности, однако, не были урегулированы отношения в договорах об аренде основного жилья, которые остаются на усмотрение самих арендодателей и арендаторов.
Полная или частичная потеря покупательской способности позволит Вам потребовать приостановления, изменения или расторжения договора об аренде недвижимости.
Учитывая исключительность существует возможность применения правила REBUS SIC STANTIBUS, в случае, если арендатор окажется без работы и не сможет платить арендную плату. Это означает, что арендатор может просить арендодателя отнестись с пониманием к ситуации и временно сократить арендную плату.
